Vermögensnachfolge bei Immobilien zivil- und steuerrechtlich sinnvoll gestalten
Die seit der Finanzkrise anhaltende Niedrigzinsphase hat die Geldanlage in Immobilien in den letzten Jahren immer attraktiver gemacht. Zudem besteht gerade in Ballungsräumen Wohnungsknappheit. Die niedrigen Zinsen und die guten Vermietungs- bzw. Verkaufsaussichten haben zu einem regelrechten Immobilienboom geführt. All dies bleibt für Besitzer von Bestandsimmobilien nicht ohne Folgen. Je nach Grundstücksart zogen die Preise in Hamburg allein im Jahr 2016 gemäß Grundstücksmarktbericht zwischen 6% und 14% an.
Was für potentielle Verkäufer verlockend klingt, führt bei Bestandsimmobilien zunehmend in die Erbschaft- oder Schenkungsteuerfalle. Daher steigt die Notwendigkeit, durch eine geschickte Nachfolgeplanung selbst bei kleineren bis mittleren Immobilienvermögen Erbschaftsteuer zu vermeiden.
Gleichzeitig bieten die gestiegenen Immobilienpreise auch die Chance zu Lebzeiten einkommensteuerliche Vorteile zu generieren. Lesen Sie nachfolgend, wie Sie von einer geschickten Nachfolgeplanung profitieren können.
Verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten der Immobiliennachfolge
Für die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation bestehen verschiedene Möglichkeiten, die sich in der Komplexität ihrer Durchführung aber auch in ihren zivil- und steuerrechtlichen Folgen erheblich voneinander unterscheiden.
1.) Bruchteilseigentum
Bruchteilsgemeinschaften entstehen, wenn Eltern ihre Kinder zu Lebzeiten an ihren Immobilien beteiligen, ohne weitere Regelungen zu treffen.
Der Vorteil dieser Übertragungsform liegt in der einfachen Durchführung der Übertragung, es sind keine aufwändigen Verträge im Vorfeld erforderlich. Einkünfte, Kosten und Lasten der Grundstücke werden gemäß den Beteiligungsquoten auf die Miteigentümer verteilt.
Für eine nachhaltige Vermögensplanung überwiegen allerdings die Nachteile der Bruchteilsgemeinschaft:
- Jeder Bruchteilseigentümer kann frei über seinen Anteil verfügen
- Insolvenzverwalter können in den Anteil eines Bruchteilseigentümers vollstrecken
- Kosten- und Lastentragung kann nicht abweichend von den Beteiligungsquoten ins Grundbuch eingetragen werden
- Die laufende Verwaltung ist kompliziert, da Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden können
2.) Übertragung gegen Nießbrauchsvorbehalt
Die Übertragung gegen Nießbrauchsvorbehalt ist ein beliebtes Instrument, die nachfolgende Generation an Immobilien zu beteiligen. Durch die Einräumung des im Grundbuch gesicherten Nießbrauchsrechts zugunsten des bisherigen Eigentümers kann das Eigentum an einer Immobilie bereits übergeben werden, die Einkünfte und Nutzungsrechte bleiben aber beim bisherigen Eigentümer. Dies führt bei der Schenkungsteuer zu einem unter Umständen erheblich niedrigeren Wert der Immobilie. Außerdem erhalten sich die bisherigen Eigentümer ihre Einkommensquelle oder das Recht, in der vertrauten Umgebung wohnen zu bleiben.
Gerade bei umfangreicheren oder komplexeren Immobilienstrukturen birgt die Übertragung gegen Nießbrauchsvorbehalt aber auch erhebliche Nachteile:
- Die bisherigen Immobilieneigentümer behalten zwar das Recht zur Nutzung der Immobilie, können diese aber nicht mehr selbst veräußern
- Das Nießbrauchsrecht stellt eine Wertminderung der Immobilie dar, so dass eine Beleihung durch die Eigentümer kaum in Frage kommt
- Wenn mehrere Kinder und verschiedene Immobilien vorhanden sind, ist eine wertgerechte Übertragung einzelner Immobilien auf einzelne Kinder meist nicht möglich
3.) Übertragung auf einen Immobilien-Familienpool
Unter Familienpool versteht man in der Regel eine Familienvermögensgesellschaft in der Rechtsform einer Personengesellschaft, z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Kommanditgesellschaft (KG). Je nach verfolgtem Zweck kann diese gewerblich oder nicht gewerblich (vermögensverwaltend) ausgestaltet sein. Unter Umständen kann sogar die Rechtsform der GmbH für einen Familienpool sinnvoll sein.
Die Einbringung von Immobilien in einen Familienpool überzeugt gegenüber dem Bruchteilseigentum und der Nießbrauchslösung nicht nur in Bezug auf die Nachteile dieser Gestaltungen, sondern hat auch noch eine Reihe weiterer Vorteile zu bieten:
- Kinder und Enkel, sogar minderjährig, können mit abgestuftem Einfluss an dem Vermögen beteiligt werden
- Die Geschäftsführung kann unabhängig von der kapitalmäßigen Beteiligung gestaltet werden
- Stimmrechte und Gewinnanteile können flexibel gestaltet werden
- Vermögensübertragungen können durch simple Abtretung von Geschäftsanteilen vorgenommen werden, dies ist sogar ohne Notar möglich
- Es können Verfügungsbeschränkungen vereinbart werden
- Pflichtteilsstreitigkeiten können vermieden werden
- Rückforderungsrechte können vereinbart werden
- Durch etappenweise Anteilsübertragungen können Freibeträge optimal ausgenutzt werden
- Bei größeren Vermögen kann durch Errichtung eines Wohnungsunternehmens Erbschaft- und Schenkungsteuer nahezu ganz vermieden werden
- Einkommensteuerlich kann neues Abschreibungspotential gehoben werden
- Einkünfte können progressionsmindernd zwischen den Familienmitgliedern verteilt werden
Der Familienpool hat also zahlreiche Vorteile bei der Übertragung von Immobilien. Um diese optimal auszunutzen ist zunächst eine genaue Analyse der Ausgangslage erforderlich und dann eine Definition der individuellen Wünsche und Ziele der Familienmitglieder. Auf dieser Basis kann eine sinnvolle Gestaltung aufgesetzt werden.
Gern beraten wir Sie hierbei steuerrechtlich, gesellschaftsrechtlich und erbrechtlich.