{"id":1760,"date":"2018-09-27T13:46:35","date_gmt":"2018-09-27T11:46:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gwgl-hamburg.de\/?p=1760"},"modified":"2018-09-27T13:46:35","modified_gmt":"2018-09-27T11:46:35","slug":"vermoegensnachfolge-bei-immobilien-zivil-und-steuerrechtlich-sinnvoll-gestalten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/vermoegensnachfolge-bei-immobilien-zivil-und-steuerrechtlich-sinnvoll-gestalten\/","title":{"rendered":"Verm\u00f6gensnachfolge bei Immobilien zivil- und steuerrechtlich sinnvoll gestalten"},"content":{"rendered":"<p><strong>Verm\u00f6gensnachfolge bei Immobilien<\/strong> zivil- und steuerrechtlich sinnvoll gestalten<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p>Die seit der Finanzkrise anhaltende Niedrigzinsphase hat die Geldanlage in Immobilien in den letzten Jahren immer attraktiver gemacht. Zudem besteht gerade in Ballungsr\u00e4umen Wohnungsknappheit. Die niedrigen Zinsen und die guten Vermietungs- bzw. Verkaufsaussichten haben zu einem regelrechten Immobilienboom gef\u00fchrt. All dies bleibt f\u00fcr Besitzer von Bestandsimmobilien nicht ohne Folgen. Je nach Grundst\u00fccksart zogen die Preise in Hamburg allein im Jahr 2016 gem\u00e4\u00df Grundst\u00fccksmarktbericht zwischen 6% und 14% an.<\/p>\n<p>Was f\u00fcr potentielle Verk\u00e4ufer verlockend klingt, f\u00fchrt bei Bestandsimmobilien zunehmend in die Erbschaft- oder Schenkungsteuerfalle. Daher steigt die Notwendigkeit, durch eine geschickte Nachfolgeplanung selbst bei kleineren bis mittleren Immobilienverm\u00f6gen Erbschaftsteuer zu vermeiden.<\/p>\n<p>Gleichzeitig bieten die gestiegenen Immobilienpreise auch die Chance zu Lebzeiten einkommensteuerliche Vorteile zu generieren. Lesen Sie nachfolgend, wie Sie von einer geschickten Nachfolgeplanung profitieren k\u00f6nnen.<\/p>\n<p><strong>Verschiedene Gestaltungsm\u00f6glichkeiten der Immobiliennachfolge<\/strong><\/p>\n<p>F\u00fcr die \u00dcbertragung von Immobilien auf die n\u00e4chste Generation bestehen verschiedene M\u00f6glichkeiten, die sich in der Komplexit\u00e4t ihrer Durchf\u00fchrung aber auch in ihren zivil- und steuerrechtlichen Folgen erheblich voneinander unterscheiden.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>1.) Bruchteilseigentum<\/h2>\n<p><strong>Bruchteilsgemeinschaften<\/strong> entstehen, wenn Eltern ihre Kinder zu Lebzeiten an ihren Immobilien beteiligen, ohne weitere Regelungen zu treffen.<\/p>\n<p>Der Vorteil dieser \u00dcbertragungsform liegt in der einfachen Durchf\u00fchrung der \u00dcbertragung, es sind keine aufw\u00e4ndigen Vertr\u00e4ge im Vorfeld erforderlich. Eink\u00fcnfte, Kosten und Lasten der Grundst\u00fccke werden gem\u00e4\u00df den Beteiligungsquoten auf die Miteigent\u00fcmer verteilt.<\/p>\n<p>F\u00fcr eine nachhaltige Verm\u00f6gensplanung \u00fcberwiegen allerdings die Nachteile der Bruchteilsgemeinschaft:<\/p>\n<ul>\n<li>Jeder Bruchteilseigent\u00fcmer kann frei \u00fcber seinen Anteil verf\u00fcgen<\/li>\n<li>Insolvenzverwalter k\u00f6nnen in den Anteil eines Bruchteilseigent\u00fcmers vollstrecken<\/li>\n<li>Kosten- und Lastentragung kann nicht abweichend von den Beteiligungsquoten ins Grundbuch eingetragen werden<\/li>\n<li>Die laufende Verwaltung ist kompliziert, da Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden k\u00f6nnen<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>2.) \u00dcbertragung gegen Nie\u00dfbrauchsvorbehalt<\/h3>\n<p>The <strong>\u00dcbertragung gegen Nie\u00dfbrauchsvorbehalt<\/strong> ist ein beliebtes Instrument, die nachfolgende Generation an Immobilien zu beteiligen. Durch die Einr\u00e4umung des im Grundbuch gesicherten Nie\u00dfbrauchsrechts zugunsten des bisherigen Eigent\u00fcmers kann das Eigentum an einer Immobilie bereits \u00fcbergeben werden, die Eink\u00fcnfte und Nutzungsrechte bleiben aber beim bisherigen Eigent\u00fcmer. Dies f\u00fchrt bei der Schenkungsteuer zu einem unter Umst\u00e4nden erheblich niedrigeren Wert der Immobilie. Au\u00dferdem erhalten sich die bisherigen Eigent\u00fcmer ihre Einkommensquelle oder das Recht, in der vertrauten Umgebung wohnen zu bleiben.<\/p>\n<p>Gerade bei umfangreicheren oder komplexeren Immobilienstrukturen birgt die \u00dcbertragung gegen Nie\u00dfbrauchsvorbehalt aber auch erhebliche Nachteile:<\/p>\n<ul>\n<li>Die bisherigen Immobilieneigent\u00fcmer behalten zwar das Recht zur Nutzung der Immobilie, k\u00f6nnen diese aber nicht mehr selbst ver\u00e4u\u00dfern<\/li>\n<li>Das Nie\u00dfbrauchsrecht stellt eine Wertminderung der Immobilie dar, so dass eine Beleihung durch die Eigent\u00fcmer kaum in Frage kommt<\/li>\n<li>Wenn mehrere Kinder und verschiedene Immobilien vorhanden sind, ist eine wertgerechte \u00dcbertragung einzelner Immobilien auf einzelne Kinder meist nicht m\u00f6glich<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h4>3.) \u00dcbertragung auf einen Immobilien-Familienpool<\/h4>\n<p>Unter <strong>Familienpool<\/strong> versteht man in der Regel eine <strong>Familienverm\u00f6gensgesellschaft<\/strong> in der Rechtsform einer Personengesellschaft, z.B. eine Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (GbR) oder einer Kommanditgesellschaft (KG). Je nach verfolgtem Zweck kann diese gewerblich oder nicht gewerblich (verm\u00f6gensverwaltend) ausgestaltet sein. Unter Umst\u00e4nden kann sogar die Rechtsform der GmbH f\u00fcr einen Familienpool sinnvoll sein.<\/p>\n<p>Die Einbringung von Immobilien in einen Familienpool \u00fcberzeugt gegen\u00fcber dem Bruchteilseigentum und der Nie\u00dfbrauchsl\u00f6sung nicht nur in Bezug auf die Nachteile dieser Gestaltungen, sondern hat auch noch eine Reihe weiterer Vorteile zu bieten:<\/p>\n<ul>\n<li>Kinder und Enkel, sogar minderj\u00e4hrig, k\u00f6nnen mit abgestuftem Einfluss an dem Verm\u00f6gen beteiligt werden<\/li>\n<li>Die Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung kann unabh\u00e4ngig von der kapitalm\u00e4\u00dfigen Beteiligung gestaltet werden<\/li>\n<li>Stimmrechte und Gewinnanteile k\u00f6nnen flexibel gestaltet werden<\/li>\n<li>Verm\u00f6gens\u00fcbertragungen k\u00f6nnen durch simple Abtretung von Gesch\u00e4ftsanteilen vorgenommen werden, dies ist sogar ohne Notar m\u00f6glich<\/li>\n<li>Es k\u00f6nnen Verf\u00fcgungsbeschr\u00e4nkungen vereinbart werden<\/li>\n<li>Pflichtteilsstreitigkeiten k\u00f6nnen vermieden werden<\/li>\n<li>R\u00fcckforderungsrechte k\u00f6nnen vereinbart werden<\/li>\n<li>Durch etappenweise Anteils\u00fcbertragungen k\u00f6nnen Freibetr\u00e4ge optimal ausgenutzt werden<\/li>\n<li>Bei gr\u00f6\u00dferen Verm\u00f6gen kann durch Errichtung eines Wohnungsunternehmens Erbschaft- und Schenkungsteuer nahezu ganz vermieden werden<\/li>\n<li>Einkommensteuerlich kann neues Abschreibungspotential gehoben werden<\/li>\n<li>Eink\u00fcnfte k\u00f6nnen progressionsmindernd zwischen den Familienmitgliedern verteilt werden<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Der Familienpool hat also zahlreiche Vorteile bei der <strong>\u00dcbertragung von Immobilien<\/strong>. Um diese optimal auszunutzen ist zun\u00e4chst eine genaue Analyse der Ausgangslage erforderlich und dann eine Definition der individuellen W\u00fcnsche und Ziele der Familienmitglieder. Auf dieser Basis kann eine sinnvolle Gestaltung aufgesetzt werden.<\/p>\n<p>Gern beraten wir Sie hierbei steuerrechtlich, gesellschaftsrechtlich und erbrechtlich.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Verm\u00f6gensnachfolge bei Immobilien zivil- und steuerrechtlich sinnvoll gestalten<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":5221,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1,40,22],"tags":[200,180,201,150,202,102],"class_list":["post-1760","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-allgemein","category-erben-und-vererben","category-steuern","tag-bruchteilseigentum","tag-erben-und-vererben","tag-immobilien-familienpool","tag-nachfolgeplanung-de","tag-niessbrauchsvorbehalt","tag-vermoegensnachfolge"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1760","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1760"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1760\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5221"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1760"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1760"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1760"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}