{"id":1777,"date":"2018-10-22T10:31:42","date_gmt":"2018-10-22T08:31:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gwgl-hamburg.de\/?p=1777"},"modified":"2018-10-22T10:31:42","modified_gmt":"2018-10-22T08:31:42","slug":"erbrecht-immobilien-im-nachlass-ausweg-teilungsversteigerung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gwgl-hamburg.de\/en\/erbrecht-immobilien-im-nachlass-ausweg-teilungsversteigerung\/","title":{"rendered":"Inheritance law - Real estate in the estate: a way out of the partition auction?"},"content":{"rendered":"

Real estate in the estate: a way out: partition auction?<\/strong><\/p>\n

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Immobilien im Nachlass:<\/strong> Ausweg Teilungsversteigerung? F\u00e4llt in den Nachlass eine Immobilie, wird man nicht immer Eigent\u00fcmer einer unbelasteten und gleichzeitig noch freien Immobilie, \u00fcber die man allein ohne Probleme entscheiden und verf\u00fcgen kann. Oft sieht man sich Schulden gegen\u00fcber oder wird pl\u00f6tzlich zum Vermieter. H\u00e4ufig f\u00e4llt sogar nur ein Anteil an einer Immobilie in den Nachlass. Das bedeutet, dass man nicht alleiniger Eigent\u00fcmer ist, sondern diese Immobilie auch noch Dritten geh\u00f6rt. Diese Dritten kennt man in den meisten F\u00e4llen zu Beginn noch nicht einmal pers\u00f6nlich. Mit diesen Dritten kann man beispielsweise als Bruchteilseigent\u00fcmer, als Gesellschafter einer Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts oder als Erbengemeinschaft in Verbindung stehen. Bruchteilseigent\u00fcmer ist man, wenn man nur einen Anteil an der Immobilie h\u00e4lt, gleich aus welchem Rechtsgrund. Erwirbt man mit mindestens einer weiteren Person zusammen aufgrund eines Erbfalls Eigentum an einer Immobilie, bildet man mit diesem\/n Miterben eine Erbengemeinschaft.<\/p>\n

Im Laufe der Zeit wird h\u00e4ufig deutlich, dass diese (Zwangs-)Gemeinschaft aufgrund widerstreitender Interessen nicht funktioniert. H\u00e4ufig schlagen in solchen Konstellationen auch ein Verkauf am freien Markt oder die \u00dcbernahme eines Anteils durch einen anderen Miteigent\u00fcmer aus verschiedensten Gr\u00fcnden fehl. Versuche der Einigung oder Verhandlungen werden blockiert. Bevor man sich dann jahrelang miteinander herumschl\u00e4gt, macht es Sinn, \u00fcber die ultima ratio nachzudenken: eine Teilungsversteigerung. Hierunter versteht man die zwangsweise Versteigerung der Immobilie zum Zwecke der Aufhebung der Bruchteilseigent\u00fcmer- bzw. Erbengemeinschaft.<\/p>\n

Ziel der Teilungsversteigerung<\/strong> ist die Aufhebung der Gemeinschaft und die \u201eUmwandlung\u201c des Grundbesitzes in Geld. Allerdings entscheidet das Gericht nicht \u00fcber die anschlie\u00dfende Aufteilung des Geldes bzw. Erl\u00f6ses unter den Beteiligten.<\/p>\n

Der Weg einer Teilungsversteigerung sollte wohl\u00fcberlegt sein. Meist wird ein geringerer Erl\u00f6s erzielt, als im Verkauf am freien Markt m\u00f6glich w\u00e4re. Es kann aber durchaus der Gutachterwert erreicht werden oder auch dar\u00fcber der Zuschlag erfolgen. Eine Einigung im Hinblick auf eine Auseinandersetzung der Gemeinschaft durch notariellen Vertrag ist trotzdem auch w\u00e4hrend des laufenden Verfahrens mit den weiteren Teilhabern in der Regel vorzugsw\u00fcrdig.<\/p>\n

Damit Sie eine ungef\u00e4hre Vorstellung haben, was auf Sie zukommen wird, stellen wir im Folgenden den Ablauf einer Teilungsversteigerung verk\u00fcrzt und leicht verst\u00e4ndlich dar:
\nJeder einzelne Miteigent\u00fcmer ist berechtigt, einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim zust\u00e4ndigen Amtsgericht zu stellen. Dies ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundst\u00fcck der streitgegenst\u00e4ndlichen Immobilie liegt. Hierbei muss sich die Eigent\u00fcmerstellung entweder aus dem Grundbuch ergeben oder die Erbfolge ist durch eine Ausfertigung des Erbscheins oder eine notarielle Verf\u00fcgung von Todes wegen (Testament oder Erbvertrag) nebst Er\u00f6ffnungsprotokoll nachzuweisen.<\/p>\n

Nach Antragstellung wird sodann die Versteigerung durch das Gericht per Beschluss angeordnet und ein entsprechender Vermerk im Grundbuch eingetragen. Alle im Grundbuch eingetragenen Eigent\u00fcmer werden \u00fcber die Anordnung informiert. Ab Zustellung des Anordnungsbeschlusses hat der Antragsgegner innerhalb von zwei Wochen die M\u00f6glichkeit, einen Einstellungsantrag gem. \u00a7 180 Absatz 2 oder 3 ZVG<\/strong> zu stellen.<\/p>\n

Der Einstellungsantrag nach \u00a7 180 Absatz 2 ZVG ist nur begr\u00fcndet, wenn bei Abw\u00e4gung der widerstreitenden Interessen aller Beteiligten die Zwangsversteigerung zu diesem Zeitpunkt nicht angemessen scheint. Die Einstellung ist auf die Dauer von bis zu sechs Monaten m\u00f6glich; eine einmalige Wiederholung ist ebenfalls m\u00f6glich.<\/p>\n

Eher selten in Betracht kommen d\u00fcrfte die Einstellungsm\u00f6glichkeit nach \u00a7 180 Absatz 3 ZVG<\/strong>. Diese dient zum eventuell notwendigen Schutz des Kindeswohls und kann mehrfach angeordnet werden.<\/p>\n

Zu beachten ist, dass die Einstellung des Verfahrens nach \u00a7 180 Absatz 2 und 3 ZVG nicht l\u00e4nger als insgesamt f\u00fcnf Jahre dauern darf und sie nicht der Verhinderung der Versteigerung dient, sondern nur Aufschub gew\u00e4hrt. Daher ist sie auf besondere Ausnahmef\u00e4lle beschr\u00e4nkt.<\/p>\n

Die Antragsstellung ist nicht \u201eendg\u00fcltig\u201c: sollte sich nach Antragsstellung eine au\u00dfergerichtliche L\u00f6sung (z. B. durch Verkauf) andeuten, kann der Antragsteller sein Verfahren f\u00fcr maximal sechs Monate ruhen lassen. Auch kann er den Antrag jederzeit zur\u00fccknehmen.<\/p>\n

Kommt es zu einer Versteigerung, muss das Gericht vorher den Verkehrswert des Grundbesitzes ermitteln, also den Wert, der aktuell auf dem freien Markt erzielbar w\u00e4re. Dies geschieht durch einen Sachverst\u00e4ndigen, der mit der Bewertung des Objekts vom Gericht beauftragt wird und dessen Kosten vom Antragssteller zu verauslagen sind. Sollte bereits ein Gutachten neueren Datums vorhanden sein, kann auch dieses Gutachten verwendet werden, sofern die Beteiligten dessen Verwendung nicht widersprechen.<\/p>\n

Sobald dem Gericht ein Gutachten vorliegt, erfolgt eine Anh\u00f6rung der Beteiligten. Wenn keine (relevanten) Einw\u00e4nde erhoben werden, wird der Verkehrswert des Grundst\u00fccks auf Grundlage dieses Gutachtens im Beschlusswege festgesetzt (sog. Verkehrswertfestsetzungsbeschluss).<\/p>\n

Nun folgt die Bestimmung des Versteigerungstermins, welcher in der Regel fr\u00fchestens ein Jahr nach Anordnung stattfindet. Die Terminsbestimmung muss den Beteiligten vier Wochen vor dem Termin zugestellt werden, damit eine rechtzeitige Information gesichert ist, und wird zudem im Staatsanzeiger, an der Gerichtstafel sowie im Internet unter www.versteigerungspool.de<\/a> ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n

Der Versteigerungstermin<\/strong> selbst ist aufgeteilt in den Bekanntmachungsteil, die Bietstunde und die Verhandlung \u00fcber den Zuschlag.<\/p>\n

Im Bekanntmachungsteil erl\u00e4utert der Rechtspfleger wesentliche, das Grundst\u00fcck und das Verfahren betreffende Tatsachen wie z.B. Grundbuchstand, Verkehrswert, Gl\u00e4ubiger, Anspr\u00fcche, Anmeldungen, geringstes Gebot, Sicherheit, Mieter\/P\u00e4chter usw.<\/p>\n

Die Bietstunde beginnt mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Das geringste Gebot wurde vorher vom Rechtspfleger berechnet und im Bekanntmachungsteil mitgeteilt. Die Bietstunde dauert so lange, bis keine Gebote mehr abgegeben werden, mindestens aber 30 Minuten. Abschlie\u00dfend wird das Meistgebot festgestellt.<\/p>\n

Hiernach folgt die Verhandlung \u00fcber den Zuschlag. In der Regel hat der Meistbietende einen Anspruch darauf, den Zuschlag zu erhalten, \u00a7 81 ZVG, es sei denn, das Meistgebot erreicht nicht die H\u00e4lfte des Verkehrswertes, \u00a7 85 a ZVG. Diese sog. 5\/10-Grenze gilt jedoch nur im ersten Termin und nicht im Wiederholungstermin. Sie ist von Amts wegen zu ber\u00fccksichtigen. Im Wiederholungstermin hingegen gibt es keine wertm\u00e4\u00dfige Grenze nach unten.<\/p>\n

Liegt das Meistgebot im Rahmen des ersten Termins \u00fcber der 5\/10-Grenze<\/strong>, aber unter der 7\/10-Grenze<\/strong> (= 70% des Verkehrswertes), so kann derjenige, dessen Recht durch den Zuschlag beeintr\u00e4chtigt w\u00fcrde, die Versagung des Zuschlags bei der Teilungsversteigerung beantragen (\u00a7 74 a ZVG)<\/strong>. Zu beachten ist hier, dass dies nicht von Amts wegen geschieht, sondern nur auf Antrag des Berechtigten und auch nur im ersten Termin zul\u00e4ssig ist, nicht im Wiederholungstermin.<\/p>\n

Folgende weitere Besonderheiten sind bei der Teilungsversteigerung zu beachten:<\/strong><\/p>\n